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常見問答

本所將民眾常常諮詢的問題條列此處供參。

簡易室內裝修申請程序
一般所說的「簡易室內裝修申請程序的法源依據是「建築物室內裝修管理辦法(1110609)」第 33 條:(內文如下)

申請室內裝修之建築物,其申請範圍用途為住宅或申請樓層之樓地板面積符合下列規定之一,且在裝修範圍內以一小時以上防火時效之防火牆、防火門窗區劃分隔,其未變更防火避難設施、消防安全設備、防火區劃及主要構造者,得檢附經依法登記開業之建築師或室內裝修業專業設計技術人員簽章負責之室內裝修圖說向當地主管建築機關或審查機構申報施工,經主管建築機關核給期限後,准予進行施工。工程完竣後,檢附申請書、建築物權利證明文件及經營造業專任工程人員或室內裝修業專業施工技術人員竣工查驗合格簽章負責之檢查表,向當地主管建築機關或審查機構申請審查許可,經審核其申請文件齊全後,發給室內裝修合格證明:

一、十層以下樓層及地下室各層,室內裝修之樓地板面積在三百平方公尺以下者。

二、十一層以上樓層,室內裝修之樓地板面積在一百平方公尺以下者。

前項裝修範圍貫通二層以上者,應累加合計,且合計值不得超過任一樓層之最小允許值。

當地主管建築機關對於第一項之簽章負責項目得視實際需要抽查之。

目前只有臺北市、新北市各自訂有相關執行程序,其他縣市目前沒有簡易室內裝修申請的程序。

樓上裝修為什麼要我簽同意書!簽?不簽?

網友洽詢:我的父親住2樓在新北,3樓住戶被法拍後,目前屋主表示要將32衛,改成55衛套房出租,表示會架高地板埋管路及管路往大樓外引下。請問這對我父親房子的風險,我們簽直下層同意書妥當嗎?我們需注意什麼?我們若未簽,他們的影響是,期待您專業的意見回覆,感謝您。

以下是本所的回覆:
別人家裝修跟我有什麼關係,需要我家簽同意書,聽起很弔詭!
這是臺北市、新北市政府為保障住宅住戶的居住權益不受侵害,特別針對造成糾紛最多的套房裝修所設的預防措施,此類裝修依規定需要取得直下層所有權人同意書,原因如下:

1.分隔成套房所增加的隔間牆,會使得樓板載重增加。

2.分隔成套房會增加2間以上浴廁,因排水配管需要,樓地板要配合墊高,一般會用水泥砂槳填實,使得樓板載重增加。

以上提到的樓板載重增加,不一定有安全疑慮,但因樓板下沉變形,可能發生直下層牆壁開裂,房門卡住的情況。

由於浴廁數增加,這些新增浴廁會在直下層房間的正上方,而投資客為節省資金,排水管未做隔音或不如法,排水時固體傳音,噪音在直下層住戶整間屋內迴盪放大。
此外,新增不少管線也增加漏水機率,而樓上屋主並不住在該處,當發生漏水情況,難以聯繫處理,甚或被置之不理,造成直下層住戶困擾。

由於此類糾紛不斷,市府將之納入管制,要求擬申請套房裝修者,須取得直下層所有權人同意書。

除前述,一般公寓大樓住戶對於出租套房出入分子變複雜,素質不一且變動頻繁,也心有疑慮。實務上,也曾發生租客作息與大樓原住戶不一致,夜深人靜回租處,或大聲喧嘩,或洗澡時排水管噪音特別清楚而擾人清夢的情況。

您父親可以不同意,這是他的權益,沒人可強迫他。相反地,若是簽了同意書,就要承擔以上所述的可能風險。

內政部營建署放寬老公寓裝設電梯的法令限制
老公寓裝設電梯除了「經費、同意書」問題外,也常受限於腹地不夠,或無法於避難層(通常為一樓)留設寬度120cm的出入口而不能竟其功。
內政部於110.07.19修訂「建築技術規則」建築技術規則建築設計施工編第55條,在不影響人員避難前提下,放寬原有建築物增設電梯之一樓出入口的寬度,從120cm縮減為75cm,提高增設電梯的可行性。


蓋違建會產生什麼法律效果?
建築法第1條開宗明義說明制定建築法的目的是為『維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻』。同法第25條規定『建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除。』、第86條規定『違反第25條之規定者,依左列規定,分別處罰:一、擅自建造者,處以建築物造價千分之50以下罰鍰,並勒令停工補辦手續;必要時得強制拆除其建築物。」、第95條規定「依本法規定強制拆除之建築物,違反規定重建者,處1年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣30萬元以下罰金。」
興建建築物前未經審查許可並取得建造執照,擅自興建違反規定者可處以罰鍰,並勒令停工補辦手續,必要時得強制拆除其建築物。依規定強制拆除之建築物,違反規定重建者,依第95條得『處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣30萬元以下罰金。』。建築法雖明訂違建之處理方式,惟主管機關或礙於人員編制、拆除經費致執行能量不足,以致採不告不理的處理態度,或經查報而拆除進度遲緩,然民眾切勿輕信施工業者的話術建造違建,以免得不償失。

老公寓裝修是否一定要申請室內裝修審查?
 以民眾諮詢為例:
Q:我家是40年4層老公寓的2樓,想要變更廚房位置,把地板挖除約15cm重埋管路,全面重舖室內地板。這樣算更動主要構造嗎?會影響結構安全嗎?必須申辦室內裝修之類的程序?

A:一般5層樓以下的公寓住宅,原則上非屬「建築物室內裝修管理辦法」第2條所稱「供公眾使用建築物」,可以免申請室內裝修許可;但若涉及下列事項:
一、 增設廁所或浴室。
二、 增設2間以上之居室(房間)造成分間牆之變更。
就屬同條後段「經內政部認定有必要之非供公眾使用建築物」,其室內裝修應依「建築物室內裝修管理辦法」之規定辦理,而必須申請裝修許可。
注意:上列所稱的「增加」是以擬裝修後的樣子,跟留存在市府的竣工圖相比,而不是跟現況相比較。
一般而言,裝修申請案件只允許微幅的主要構造(樓地板、柱、梁、承重牆)變更,以前述詢問事項而言,已超過(臺北市、新北市)容許範圍,必須申請室內裝修許可;主要構造變更嚴重者,則必須採「變更使用」程序,而不能以純裝修程序辦理。

違建可以補照嗎?

違建分為實質違建&程序違建,如果是程序違建才可以補照!

所謂程序違建是指經檢討法令,可以符合規定的那部分的違建,無法合規定的部分(即實質違建)就必須要併案拆除,才能取得執照。

首先,須確認基地所屬土地使用分區允許的建築物用途,接下來依該用途檢討建築技術規則相關規定。除此之外,因為建築物已興建完成,通常興建之初並沒有檢討法令,所以拆改是免不了的,尤其最重要的結構安全須經過建築主管機關認許的專業機構鑑定並出具安全無虞的報告書方可,若有安全疑慮尚須辦理結構補強設計及施工。

總之,違建補照費用比起按正常程序申請建照者多出不少,基地若是位於山坡地則費用更高!對於小規模的建築很不經濟!

高速公路旁能架設LED廣告牆嗎?
 依據「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」第14條,下列處所不得設置招牌廣告及樹立廣告:

一、公路、高岡處所或公園、綠地、名勝、古蹟等處所。但經各目的事業主管機關核准者,不在此限。

二、妨礙公共安全或交通安全處所。

三、妨礙市容、風景或觀瞻處所。

四、妨礙都市計畫或建築工程認為不適當之處所。

五、公路兩側禁建、限建範圍不得設置之處所。

六、阻礙該建築物各樓層依各類場所消防安全設備標準規定設置之避難器具開口部開啟、使用及下降操作之處所。

七、其他法令禁止設置之處所

 

因此,高速公路旁禁止架設招牌廣告及樹立廣告,LED廣告牆會發出耀眼光線甚或閃爍不停,影響駕駛人視線及注意力更在禁止之列!

內湖5期重劃區工業宅 北市府確定開鍘
 

內湖5期重劃區工業宅 北市府確定開鍘

 聯合報 記者張世杰/台北報導

台北市內湖5期重劃區現存400餘戶「工業宅」,北市府確定開鍘,今年10月底發函要求違規戶1個月內改善,否則將開罰6至30萬元,最重可斷水斷電,且不比照大彎北段商業宅,可繳納回饋金解套,學者則不以為然,指台北市已有鬆綁前例,若最後未堅定立場向抗爭住戶妥協,都市計畫形同全盤皆輸。

中央研究院退休研究員楊重信指出,住宅區應以住宅為主,若想容許其他使用,一定要跟住宅能夠相容;換言之,工業區頂多附帶跟工業相容的設施,「工業區當住家就是不應該」。

台北市內湖5期重劃區鄰近內科園區,道路筆直、環境清幽。 記者張世杰/攝影台北市內湖5期重劃區鄰近內科園區,道路筆直、環境清幽。 記者張世杰/攝影

學者:若鬆綁 都計等於全盤皆輸

楊重信表示,外界擔心大彎北段恐引發「破窗效應」,如今北市府打算處理內湖5期重劃區,天曉得會不會配合民眾、民代抗爭,因為牽扯政治就會沒有是非,只怕北市府最後選擇妥協,比照大彎北方式鬆綁,到時都計等於全盤皆輸。

都發局長:不允許「住工」混合

北市都發局長黃景茂受訪時,態度堅定強調「就是違規」,並多次重申「若放寬,全市都可以放寬」,因為各縣市商業區允許部分「住商」混合,但本來就不允許「住工」混合。

內湖5期重劃區鄰近內科園區,採住商分離,明美公園以東的土地使用分區為「辦公服務區」、「工商混合區」、「工商服務展售區」,依規定不得作住宅使用,台北市透過稅籍資料,查出455戶採住宅稅率,今年初陸續寄出告知單,通知違規行為。

黃景茂表示,北市府內部討論很清楚,內湖5期重劃區就是科技產業軸心,未來連繫內湖科技園區,也具備產業需求,政策就是要鞏固產業核心地帶。

黃景茂指出,內湖5期重劃區仍有432戶違規戶,已於10月31日寄出「行政指導函」,限期1個月內改善,換言之,11月31日前必須完成改善,否則將開罰6萬元,若1個月內仍未改善,可再開罰30萬元,之後最重可斷水斷電。至於改善的定義為何?黃景茂表示,下周將做最後討論。

正確的防火材料裝修工法
       煙塵是火場殺手,火災時首當其衝的是牆面、天花板表面,因此防火材料應當覆蓋於裝修表面,延後裝修材料發煙時間及降低發煙量,爭取室內人員避難的時間。

現行法令除了地面以上110樓作為H2住宅用途使用者(且非為性能設計或應作防火避難綜合檢討),裝修材料得免受限制外(因居住者對於環境熟悉可迅速避難),其餘建築物裝修時均應依其使用用途、防火區劃範圍、屬於居室或避難通路與否等條件,採用不同性能的防火材料。

然而不少從業人員為了美觀或施工方便而在防火材上覆加木材等易燃材料,僅為符合法令規定而使用防火材料裝修,實際上並不瞭解使用防火材料的目的及方法,無法保障使用者的生命財產安全。消費者必須自行多加注意,避免花了錢卻沒有得到相對的保障。

違建被檢舉, 屋主可以拒絕違建查報隊進入屋勘查嗎?
一般所謂違建指的是未依法申請建築執照,自行增建樓地板、增加容積或其他構造物,譬如說在基地內法定空地加蓋(甚至越界蓋到鄰地)、屋頂平台加蓋、在挑高樓層增加夾層、把原有挑空部分補平、加裝雨遮或鐵窗或在陽台立窗等等,態樣繁多不一而足;以臺北市為例,有關違建的定義、類型及處理方式,可以參見「臺北市違章建築處理規則」。
違建被檢舉時,違建查報隊會到現場確認違建位置、尺寸、面積(屋外可見的違建也會配合空拍機拍照存證)後繪製「違建認定範圍圖」,併同查報單寄送所有權人(行為人)勒令依法改善。
若該違建經建築師檢討法令尚有補照可能性者,屬程序違建,可委由建築師向建築主管機關申請違建補照;若無法補照者,屬程序違建,不是自行拆除就是被強制拆除。
接到違建查報隊會勘通知時,可聯絡承辦人員彈性調整會勘時間,建議軟性配合主管機關入屋執行公務,切勿阻擋或拒絕以免遭受罰鍰甚至移送法辦。
 
總數
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美景【建築+室內】生活夢工廠

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